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ARCHIVÉ - Politique du Conseil du Trésor sur les procédures et autorisations de transfert de biens immobiliers

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Politique du Conseil du Trésor sur les procédures et autorisations de transfert de biens immobiliers





Table des matières

1. Date d'entrée en vigueur

2. Objectif de la politique

3. Énoncé de la politique

4. Application

5. Exigences de la politique

6. Responsabilités

7. Surveillance

8. Références

9. Demandes de renseignements

Appendice A - Niveaux d'approbation de transferts

Appendice B - Lignes directrices pour le règlement par voie d'arbitrage des différends liés à des opérations immobilières

Annexe - Le Code d'arbitrage commercial (le Code)




1. Date d'entrée en vigueur

Le présent document contient la politique dans sa version révisée, en date du 11 avril 2002. Celle-ci remplace la version datée du 1er juillet 2001.

2. Objectif de la politique

Définir les procédures et autorisations relatives à l'acquisition, au transfert et à l'aliénation de biens immobiliers.

Remarque : Pour l'interprétation de la présente politique au Québec, les biens immobiliers désignent les « immeubles » au sens du droit civil de la province de Québec et, par assimilation, tout droit du locataire relativement à l'immeuble.

3. Énoncé de la politique

Il faut veiller au respect des procédures et des autorisations décrites dans le présent chapitre, durant l'acquisition, le transfert et l'aliénation de biens immobiliers.

4. Application

La politique s'applique à tous les ministères au sens de l'article 2 de la Loi sur la gestion des finances publiques, à moins que certaines lois ou certains règlements aient préséance.

Remarques :

1. La Loi sur les immeubles fédéraux et biens réels fédéraux établit les pouvoirs des ministres de conclure des transactions. La présente politique établit les seuils au-delà desquels il faut obtenir l'approbation du Conseil du Trésor avant de procéder à une transaction.

2. Une modification substantielle d'une transaction immobilière, tel un changement important à la durée, au paiement ou à toute autre modalité ou condition du bail, est traitée comme si le ministre entreprenait une nouvelle transaction.

5. Exigences de la politique

5.1 Les ministres sont tenus d'obtenir du Conseil du Trésor l'approbation de tout transfert de biens immobiliers qui outrepasse les limites et les conditions établies à l'appendice A de la présente politique. Les limites établies dans cet appendice pour le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux s'appliquent également aux transactions pour lesquelles il représente un autre ministre.

5.2 Il n'est pas nécessaire d'obtenir l'approbation du Conseil du Trésor pour les transactions individuelles lorsque l'autorisation a été accordée par celui-ci dans le contexte d'une stratégie de gestion ou d'aliénation de terrains, par exemple, dans le cadre d'un plan d'investissement à long terme au cours des derniers cinq ans.

5.3 Les ministres sont tenus d'obtenir l'approbation du Conseil du Trésor pour tout transfert non conforme à une autre politique du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers, peu importe que la transaction dépasse ou non les limites et les conditions énoncées à l'appendice A de la présente politique. Avant de procéder au transfert d'un bien immobilier ou d'apporter une modification substantielle à une transaction, il convient donc d'examiner toutes les politiques du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers pour s'assurer qu'elles sont bien respectées. Les exigences relatives à l'approbation des projets de location sont décrits dans la Politique sur l'approbation des projets du Conseil du Trésor.

5.4 Les ministres sont tenus d'obtenir du Conseil du Trésor qu'il recommande au gouverneur en conseil toute transaction visée par le paragraphe 16(1) de la Loi sur les immeubles fédéraux et biens réels fédéraux. Cette recommandation ne sera accordée par le Conseil du Trésor que dans les deux cas suivants :

  • si l'opération est permise par les règlements d'application de cette loi, mais qu'un ministre estime préférable de demander l'autorisation du gouverneur en conseil; ou
  • si la transaction n'est pas visée par les règlements d'application de la Loi.

5.5 Outre les dispositions législatives qui exigent l'intervention du ministre de la Justice dans les transactions régies par la Loi sur les immeubles fédéraux et biens réels fédéraux, le Règlement sur les immeubles fédéraux ou d'autres textes législatifs ou règlements d'applications, les ministères doivent obtenir les conseils juridiques nécessaires à propos de l'acquisition et de l'aliénation de biens immobiliers à l'étape appropriée de la transaction. Il importe également de consulter le ministère de la Justice Canada lorsqu'un différend survient à l'égard d'une opération immobilière. L'appendice B de la présente politique fournit d'autres lignes directrices pour le règlement par voie d'arbitrage des différends liés à des opérations immobilières. La Politique sur les marchés du Conseil du Trésor énonce la politique à suivre en matière de différends contractuels.

5.6 Aux fins des acquisitions d'immeuble, les ministères peuvent accepter de payer les frais qui étaient jusqu'ici assumés par le vendeur que dans les cas où ils auront déterminé que les circonstances en justifient le paiement. Par exemple, un ministère peut arriver à cette conclusion lorsque le prix d'achat est moindre que les dépenses raisonnables engagées par le vendeur.

5.7 Les ministères qui se porteront acquéreurs de biens immobiliers faisant l'objet d'une clause de réserve, d'une charge ou d'un droit d'empiétement, devront déterminer que les restrictions en question ne porteront pas préjudice à l'utilisation des biens immobiliers visés aux fins du programme.

6. Responsabilités

6.1 Le ministère de la Justice Canada fait fonction de conseiller juridique des ministères et conseille le gouvernement sur le transfert des biens immobiliers.

6.2 Travaux publics et Services gouvernementaux Canada (TPSGC) assure quelques services obligatoires et de nombreux services facultatifs aux ministères dans le cadre de l'acquisition et de l'aliénation des biens immobiliers situés au Canada.

6.3 Le ministère des Affaires étrangères et du Commerce international assure des services obligatoires et de garde pour des biens immobiliers relatifs aux missions consulaires et diplomatiques à l'étranger. Il fournit également des services facultatifs, dont des services de garde, en réponse à d'autres exigences ayant trait à d'autres biens immobiliers à l'étranger.

6.4 Le Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada (le Secrétariat) surveille les pratiques d'acquisition et d'aliénation des biens immobiliers. Il donne aussi au Conseil du Trésor des avis sur l'établissement des limites et restrictions financières, chronologiques et autres applicables à l'acquisition et à l'aliénation des biens immobiliers par les ministères.

7. Surveillance

Le Secrétariat établira le degré d'efficacité de cette politique, son application dans les ministères, et décidera si elle doit être révisée.

Le Secrétariat communiquera régulièrement à cette fin avec les personnes-ressources des ministères, consultera le Comité consultatif du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers et examinera les vérifications et examens réalisés par les ministères ou par le vérificateur général du Canada. Le Guide de surveillance du Conseil du Trésor sur la gestion des biens immobilierscontient des renseignements pouvant aider les ministères à contrôler et à évaluer la façon dont ils mettent en oeuvre la politique.

8. Références

8.1 Autorisation

La présente politique est émise aux termes de la Loi sur la gestion des finances publiques, paragraphes 7(1), 9(1.1) et 9(2), et de la Loi sur les immeubles fédéraux et biens réels fédéraux, paragraphe 16(4).

8.2 Publications du Conseil du Trésor

Guide de surveillance du Conseil du Trésor sur la gestion des biens immobiliers

Lexique du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers

Politique sur les services communs du Conseil du Trésor

Politique sur les marchés du Conseil du Trésor

Politique sur l'approbation des projets du Conseil du Trésor

9. Demandes de renseignements

Veuillez vous adresser à l'administration centrale de votre ministère pour toute question concernant la présente politique. Pour l'interprétation de la politique, l'administration centrale doit contacter :

Direction de la politique des biens immobiliers et du matériel
Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada
140, rue O'Connor
Ottawa ON
K1A 0G5
Téléphone : (613) 941-7173
Télécopieur : (613) 957-2405

Courriel : dpbim@tbs-sct.gc.ca


Appendice A - Niveaux d'approbation de transferts

Remarques :

1. Comme il est indiqué à l'exigence 5.1 de la présente politique, les limites établies pour le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux visent aussi les transactions pour lesquelles il représente un autre ministre.

2. Les niveaux d'approbation de transfert ne comprennent pas la TPS.

1. Acquisitions

1.1 Achat, don ou legs - Règle générale

Un ministre peut faire l'acquisition d'un bien immobilier en achetant ou en acceptant un don ou un legs, lorsque sa valeur marchande ne dépasse pas 250 000 $.

1.2 Achat, don ou legs - Règles spéciales

Dans le cas des ministres indiqués ci-dessous, les niveaux d'acquisition suivants s'appliquent :

  • dans le cas du ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux en ce qui a trait aux biens immobiliers situés au Canada;
    • 30 000 000 $ au titre d'une acquisition par le biais d'un achat pour TPSGC aux fins du programme ;
    • 1 500 000 $ au titre d'une acquisition par le biais d'un achat quand l'acquisition n'est pas aux fins du programme de TPSGC;
    • 5 000 000 $ au titre d'une acquisition par le biais d'un cadeau ou d'un legs;
  • dans le cas du ministre des Affaires étrangères, pour les biens immobiliers situés à l'étranger :
  • 1 000 000 $ par résidence d'employés;
  • 3 000 000 $, pour une résidence officielle;
  • 10 000 000 $, pour une chancellerie;
  • 10 000 000 $, pour des installations à unités multiples, à condition que la portion attribuable à chaque unité ne dépasse pas les montants susmentionnés;
  • 500 000 $, dans le cas du ministre responsable du Service canadien du renseignement de sécurité, à des fins d'enquêtes de sécurité exigeant un niveau particulier de secret qu'il aura déterminé;
  • 500 000 $, dans le cas du ministre responsable de la Gendarmerie royale du Canada, à des fins d'enquêtes de sécurité et d'enquêtes criminelles nécessitant un niveau particulier de secret qu'il aura déterminé.
  • 3 000 000 $, dans le cas du ministre responsable de l'agence Parcs Canada, pour les acquisitions non approuvées d'une quelconque autre manière dans des accords, des approbations de projet ou des plans d'activités.

1.3 Échange - Règle générale

Le ministre peut acquérir un bien immobilier en l'échangeant lorsque la valeur marchande du bien aliéné ne dépasse pas 250 000 $.

Remarque : Veuillez également consulter l'article 2.3 Échange - Règle générale sous Aliénations

1.4 Échange - Règles spéciales

Le niveau d'approbation est de 750 000 $, pour le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux, dans le cas de biens immobiliers au Canada, et de 750 000 $, pour le ministre des Affaires étrangères en ce qui a trait aux biens immobiliers situés à l'extérieur du Canada.

1.5 Promesse d'achat - Règles générales

Un ministre peut conclure une promesse d'acheter un terrain dans les circonstances suivantes :

  • lorsque le versement payable en vertu de la promesse n'excède pas 10 000 $;
  • lorsque la valeur des réparations ou de la compensation à verser par Sa Majesté, conformément à l'article 10 du Règlement sur les immeubles fédéraux, n'est pas censée dépasser 10 000 $.

Si le versement payable prévu dans la promesse d'achat est supérieur à 1 000 $, le ministre de la Justice doit être convaincu que la personne qui concède l'option possède un titre de propriété valide sur le bien immobilier qui fait l'objet de la promesse d'achat.

Si le versement payable prévu dans la promesse d'achat est d'au moins 1 000 $ et si celle-ci est enregistrable au bureau du greffier approprié, la promesse d'achat doit être enregistrée le plus tôt possible après son exécution.

1.6 Option d'achat d'un droit dans un bien immobilier - Règle spéciale

Le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux peut exercer une option d'achat d'un droit dans des biens immobiliers au Canada dans les cas où la contrepartie totale ne dépasse pas 500 000 $.

1.7 Bien immobilier aux fins duquel Sa Majesté est locataire ou preneuse - Règle générale

Un ministre peut signer un bail ou acquérir un permis lorsque le versement total ne dépasse pas 200 000 $ et le versement annuel, 20 000 $.

1.8 Bien immobilier aux fins duquel Sa Majesté est locataire ou preneuse - Règles spéciales

Les niveaux d'approbation suivants s'appliquent :

  • le versement total ne dépasse pas 30 000 000 $ pour le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux, dans le cas de biens immobiliers au Canada ;
  • pour le ministre des Affaires étrangères, dans le cas de biens immobiliers à l'étranger :
  • le versement total ne dépasse pas 20 000 000 $ dans le cas de chancelleries et 3 000 000 $, dans le cas des locaux d'habitation;
  • le versement annuel ne dépasse pas 2 000 000 $ dans le cas de chancelleries et 300 000 $ dans le cas de locaux d'habitation;
  • pour le ministre responsable du Service canadien du renseignement de sécurité :
  • valeur illimitée pour les baux conclus et les permis acquis à des fins d'enquêtes de sécurité exigeant un niveau de secret qu'il aura déterminé;
  • pour le ministre responsable de la Gendarmerie royale du Canada :
  • valeur illimitée pour les baux conclus et les permis acquis à des fins d'enquêtes de sécurité et d'enquêtes criminelles nécessitant un niveau particulier de secret qu'il aura déterminé;
  • le versement total ne dépasse pas 3 500 000 $ et le versement annuel 350 000 $ pour des baux et des permis négociés avec une administration provinciale, municipale ou aéroportuaire locale pour la prestation de services de police;
  • le versement total ne dépasse pas 1 000 000 $ et le versement annuel, 100 000 $ pour tous les autres baux et permis;
  • pour le ministre de la Défense nationale
  • le versement total ne dépasse pas 2 000 000 $ et le versement annuel, 200 000 $, pour les baux et les permis autres que pour les résidences unifamiliales;
  • le versement total ne dépasse pas 4 500 000 $ et le versement annuel ne dépasse pas 1 500 000 $, pour les baux et les permis, autres que pour les résidences unifamiliales en réponse à un déploiement opérationnel autorisé à l'étranger et de première instance.

1.9 Acceptation de transferts de gestion - Règle générale

Lorsque la valeur marchande du bien immobilier ou du permis ne dépasse pas 250 000 $, le ministre peut accepter que

  • la gestion d'un bien immobilier fédéral lui soit transférée d'un autre ministre ou d'une société mandataire, ou que
  • la responsabilité administrative ayant trait à un permis relatif à un bien immobilier privé ou provincial lui soit transférée d'un autre ministre.

Remarque : Les limites d'approbation ne s'appliquent pas au transfert de la garde des biens immobiliers comme défini dans le Lexique du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers.

1.10 Acceptation de transfert de gestion - Règle spéciale

Lorsque la valeur marchande du bien immobilier ne dépasse pas 750 000 $, le ministre des Affaires indiennes et du Nord canadien peut accepter que la gestion d'un bien immobilier fédéral lui soit transférée d'un autre ministère ou d'une société mandataire lorsque le bien immobilier doit être utilisé aux fins du programme des revendications globales.

1.11 Acceptation de transfert de gestion et de maîtrise - Règle générale

Aux fins des niveaux d'approbation ministérielle, l'acceptation du transfert de la gestion et de la maîtrise d'un bien immobilier cédé par une province est considérée comme

  • un bail (la Couronne est locataire), lorsque le transfert est valable pour une période déterminée (niveaux décrits dans les sections 1.6 et 1.7 du présent appendice);
  • une vente, lorsque le transfert n'a pas pour objet une période déterminée (niveaux décrits dans les sections 1.1 et 1.2 du présent appendice).

2. Aliénations

2.1 Vente - Règle générale

Le ministre ayant la responsabilité d'un bien immobilier fédéral peut aliéner le bien :

a) au moyen de sa vente à la Société immobilière du Canada CLC limitée lorsque la valeur marchande du bien ne dépasse pas 1 500 000 $; ou

b) au moyen de sa vente à une partie autre que la Société immobilière du Canada CLC limitée ou au moyen de sa cession lorsque la valeur marchande du bien ne dépasse pas 250 000 $.

2.2 Vente - Règles spéciales

Dans le cas des ministres indiqués ci-dessous, les niveaux d'aliénation suivants s'appliquent :

  • 5 000 000 $, dans le cas du ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux, pour les biens immobiliers situés au Canada (NB 1);
  • 20 000 000 $, dans le cas du ministre des Affaires étrangères, pour les biens immobiliers situés à l'étranger;
  • 500 000 $, dans le cas du ministre responsable du Service canadien du renseignement de sécurité, à des fins d'enquêtes de sécurité exigeant un niveau particulier de secret qu'il aura déterminé;
  • 500 000 $, dans le cas du ministre responsable de la Gendarmerie royale du Canada, à des fins d'enquêtes de sécurité et d'enquêtes criminelles nécessitant un niveau particulier de secret qu'il aura déterminé;
  • 1 000 000 $, dans le cas du ministre responsable de l'agence Parcs Canada pour les acquisitions non approuvées d'une quelconque autre manière dans des accords, des approbations de projet ou des plans d'activités;
  • 1 500 000 $, dans le cas du ministre des Pêches et Océans pour la marge de manoeuvre du dessaisissement rapide et celle du programme de transfert autorisé pour les cessions connexes à l'Examen des programmes, et pour le nouveau programme de dessaisissement.

NB 1 : Les limites financières du ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux sont assujetties à la reconnaissance, par une organisation concernée, du besoin d'obtenir l'approbation du Conseil du Trésor pour des raisons autres que les limites financières de la transaction. Ce besoin peut être reconnu par le Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada, le ministère ayant la garde des biens immobiliers ou TPSGC.

2.3 Échange - Règle générale

Le ministre peut aliéner un bien immobilier en l'échangeant lorsque la valeur marchande du bien aliéné ne dépasse pas 250 000 $.

Remarque : Veuillez également consulter l'article 1.3 Échange - Règle générale sous Acquisitions.

2.4 Échange - Règles spéciales

Le niveau d'approbation est de 750 000 $, pour le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux en ce qui a trait aux biens immobiliers situés au Canada et pour le ministre des Affaires étrangères en ce qui a trait aux biens immobiliers situés à l'extérieur du Canada.

2.5 Promesse de vente - Règle générale

Le ministre peut promettre de vendre un bien immobilier fédéral dont l'administration relève de sa responsabilité lorsque sa valeur marchande ne dépasse pas les niveaux établis pour une vente dans les sections 2.1 et 2.2 ci-dessus et que la promesse de vente expire dans les six mois.

2.6 Bien immobilier aux fins duquel Sa Majesté est bailleresse ou autorisante - Règle générale

Lorsque le versement total ne dépasse pas 1 000 000 $ et le versement annuel 100 000 $, le ministre peut signer un bail ou concéder un permis pour des terres fédérales placées sous sa gestion.

2.7 Bien immobilier aux fins duquel Sa Majesté est bailleresse ou autorisante - Règles spéciales

Les niveaux d'approbation suivants s'appliquent :

  • pour le ministre des Travaux publics et des Services gouvernementaux :
  • pour les programmes relevant de TPSGC, le versement total ne dépasse pas 25 000 000 $;
  • pour les programmes ne relevant pas de TPSGC, le versement total ne dépasse pas 5 000 000 $;
  • pour le ministre des Transports :
  • à des fins liées au fonctionnement des aéroports :
  • aucun plafond n'est prévu pour les baux et les permis concernant des immeubles aéroportuaires lorsque le loyer est seulement fonction du taux de récupération des coûts, tels qu'établis dans la Politique des tarifs de location des aérogares de Transport Canada;
  • le versement annuel ne dépasse pas 1 000 000 $ pour tous les autres baux et permis concernant des immeubles aéroportuaires (aucun plafond n'étant prévu quant au versement total);
  • le versement total ne dépasse pas 5 000 000 $ pour les cinq premières années du bail ou du permis pour toute autre fin liée au fonctionnement des aéroports (aucun plafond n'étant prévu quant au versement annuel).
  • à toute autre fin, lorsque le versement total ne dépasse pas 1 000 000 $ et le versement annuel, 100 000 $;
  • pour le ministre de l'Agriculture et de l'Agro-alimentaire :
  • en ce qui a trait aux terrains gérés par le Directeur de l'Administration du rétablissement agricole des Prairies sous le régime de la Loi sur le rétablissement agricole des Prairies, lorsque la durée du bail ou du permis ne dépasse pas 21 ans, le versement total pour les cinq premières années du bail ou du permis ne dépasse pas 500 000 $ (aucun plafond n'étant prévu quant au loyer annuel).
  • pour le ministre du Conseil national de recherches :
  • le versement total ne dépasse pas 1 000 000 $ et le versement annuel, 200 000 $.

2.8 Transfert d'administration - Règles générales

Le ministre ayant la responsabilité administrative pour un bien immobilier fédéral peut transférer la gestion à un autre ministre ou à une société mandataire lorsque la valeur marchande du bien ne dépasse pas 250 000 $.

Lorsque la valeur marchande du droit conféré par le permis ne dépasse pas 250 000 $, le ministre ayant la responsabilité administrative du permis relatif à un bien immobilier privé ou provincial peut en transférer la responsabilité administrative à un autre ministre.

Remarque : Les limites d'approbation ne s'appliquent pas au transfert de la garde des biens immobiliers comme défini dans le Lexique du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers.

2.9 Transfert d'administration - Règle spéciale

Lorsque la valeur marchande du bien immobilier ne dépasse pas 750 000 $, un ministre ayant la responsabilité administrative d'un bien immobilier fédéral peut en transférer la gestion au ministre des Affaires indiennes et du Nord canadien lorsque le bien immobilier doit être utilisé aux fins du programme des revendications globales.

2.10 Transfert d'administration et de maîtrise - Règle générale

Aux fins des niveaux d'approbation ministérielle, l'acceptation du transfert de l'administration et de la maîtrise d'un bien immobilier cédé par une province est considérée comme

  • un bail (la Couronne est bailleresse), lorsque le transfert est valable pour une période déterminée (niveaux décrits dans les sections 2.6 et 2.7 du présent appendice); ou
  • une vente, lorsque le transfert n'a pas pour objet une période déterminée (niveaux décrits dans les sections 2.1 et 2.2 du présent appendice).

3. Rétrocession

3.1 Rétrocession de bail - Règles générales

Le ministre ayant la responsabilité administrative d'un bail pour lequel Sa Majesté est locataire (preneuse) du bien immobilier peut rétrocéder le bail lorsque le loyer payable pour toute la durée du bail ou la valeur marchande des droits réels de Sa Majesté pendant la durée du bail consécutive à la rétrocession ne dépasse pas les niveaux établis pour le versement total aux sections 1.6 et 1.7 du présent appendice.

Le ministre ayant la responsabilité administrative d'un bien immobilier fédéral peut accepter une rétrocession de bail concernant le bien en question sous réserve des limites indiquées aux sections 2.6 et 2.7 du présent appendice.

Remarque :

Ces règles s'appliquent aux rétrocessions, peu importe que le bail ait été conclu en vertu de cet appendice.

4. Renonciations

4.1 Renonciation aux droits conférés par un permis - Règles générales

Le ministre ayant la responsabilité administrative au regard d'un permis visant un bien immobilier privé ou provincial (c'est-à-dire non fédéral) peut renoncer aux droits conférés par le permis lorsque le versement doit être effectué durant toute la durée du permis. Il peut y renoncer également lorsque la valeur des droits réels de Sa Majesté pendant la durée du permis consécutive à la renonciation ne dépasse pas les niveaux établis pour le versement total aux sections 1.6 et 1.7 du présent appendice.

Le ministre ayant la responsabilité administrative d'un bien immobilier fédéral peut accepter une renonciation aux droits conférés par un permis concernant le bien en question sous réserve des limites indiquées aux sections 2.6 et 2.7 du présent appendice.

Remarque :

Ces règles s'appliquent aux renonciations, peu importe que le permis ait été acquis en vertu de cet appendice.


Appendice B - Lignes directrices pour le règlement par voie d'arbitrage des différends liés à des opérations immobilières

1. Contexte

L'article 12.8.8 de la Politique sur les marchés du Conseil du Trésor autorise le recours à l'arbitrage pour le règlement des différends contractuels. La politique prévoit que « ... [La Division de la gestion des biens immobiliers]...s'affaire à rédiger des lignes directrices supplémentaires en ce qui concerne le recours accru à l'arbitrage dans le cas des opérations immobilières, lesquelles lignes directrices seront publiées séparément ». Ces lignes directrices établissent le cadre dans lequel le recours à l'arbitrage intervient en matière immobilière en vue du règlement des différends au mieux des intérêts de Sa Majesté.

Il est de plus en plus reconnu, à l'échelle internationale, que l'arbitrage est un moyen approprié de résoudre les différends qui surviennent lors de différentes opérations commerciales. Ce n'est que l'un des modes non judiciaires de règlement des différends que vise l'expression « autres moyens de règlement des litiges », laquelle englobe la négociation, la médiation, la conciliation et l'arbitrage. Ce dernier mode de règlement, qui a habituellement force obligatoire, est l'objet des présentes lignes directrices.

Voici quels peuvent être les avantages de l'arbitrage :

  • le processus est conçu par les parties concernées et peut donc s'avérer plus rapide, moins officiel et moins coûteux;
  • le différend se règle en privé, à l'abri des regards indiscrets et sans divulgation de secrets commerciaux ou de pratiques internes;
  • la sentence est sans appel et lie les parties à la convention d'arbitrage.

L'arbitrage peut cependant comporter les inconvénients suivants :

  • il peut être coûteux, lent et officiel si les parties ne parviennent à arriver à un accord en ce qui concerne le différend;
  • l'appel est exclu (sauf dans de très rares cas).

La plupart des opérations immobilières ressortissent essentiellement au droit contractuel, mais le droit immobilier a connu une évolution différente par rapport au droit qui régit les autres genres de contrats commerciaux. Des dispositions législatives particulières régissent l'interprétation, la teneur et l'exécution des opérations immobilières. Il existe aussi des arrêts de jurisprudence sur lesquels les spécialistes du droit immobilier s'appuient systématiquement dans l'exercice de leurs fonctions. Donc, dans le cas des différends en matière immobilière, il peut être quelquefois avantageux de recourir aux tribunaux plutôt qu'à l'arbitrage. Les tribunaux peuvent accorder des redressements comme l'exécution en nature, alors que ce n'est pas toujours possible en arbitrage. Par conséquent, la demande de recours à l'arbitrage ne s'est pas accrue autant en matière immobilière que dans les autres domaines du droit commercial. De plus, il existe des procédures sommaires pour le règlement des différends de nature immobilière. Par exemple :

  • les questions relatives à l'interprétation d'un contrat de vente et d'acquisition peuvent être tranchées par procédure sommaire en application des règles de procédure civile de nombreuses provinces;
  • les questions relatives au droit de propriété, opposant le vendeur et l'acquéreur, peuvent être tranchées par procédure sommaire en application des dispositions législatives qui se rapportent dans la plupart des provinces aux rapports entre le vendeur et l'acquéreur.

Néanmoins, l'arbitrage peut constituer un autre moyen de règlement des litiges dans certains différends immobiliers.

La Loi sur l'arbitrage commercial

La Loi sur l'arbitrage commercial (la Loi), L.C. 1986, ch. 22 et le Code d'arbitrage commercial (le Code), lequel est intégré à la Loi par renvoi, s'applique à ce qui suit :

  • les affaires où au moins une des parties à l'arbitrage est Sa Majesté la Reine du chef du Canada, un ministère ou une société d'État;
  • les affaires relatives au droit maritime ou à l'amirauté;
  • les sentences arbitrales et les conventions d'arbitrage antérieures ou postérieures à l'entrée en vigueur de la Loi.

Aucun règlement n'a encore été pris en application de la Loi. Pour de plus amples renseignements concernant le Code, se reporter à l'annexe à la fin du présent appendice.

2. Définitions

Voici la définition de termes utilisés dans le présent appendice.

Arbitrage (Arbitration) - Soumission d'un différend à un tribunal d'arbitrage désigné conformément à la loi ou à une convention, en vue de son règlement, que l'arbitrage soit ou non administré par un organisme permanent d'arbitrage.

Convention d'arbitrage (arbitration agreement) - Accord intervenu entre les parties pour soumettre à l'arbitrage un ou plusieurs différends qui les opposent ou qui pourraient les opposer relativement à un rapport juridique établi, contractuel ou non.

Évaluation (questions of valuation) - Comprend :

  • le calcul du loyer ou d'une autre somme payable en application d'un bail,
  • l'établissement de la valeur marchande d'un bien immobilier qui fait l'objet d'une option dans un bail qui prévoit le calcul de la valeur marchande, ou
  • le calcul des tarifs ou de toute autre somme payables en application d'un permis.

Opération immobilière (real property transaction) - Acquisition ou aliénation au sens du Lexique du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers.

Tribunal d'arbitrage (arbitral tribunal) - Tribunal composé d'un ou de plusieurs arbitres.

3. Lignes directrices

3.1 Par voie de discussions, de négociations de bonne foi, de médiation ou de conciliation, les ministères font tous les efforts raisonnables possibles pour régler les différends qui se rapportent à des biens immobiliers, au mieux des intérêts de Sa Majesté. Ils peuvent également, après avoir consulté les services juridiques ministériels ou les bureaux régionaux du ministère de la Justice Canada, conclure une convention d'arbitrage aux fins du règlement des différends qui soulèvent des questions quant à ce qui suit :

  • l'évaluation, ou
  • l'obligation afférente à l'entretien, à la réparation et à l'état des lieux que prévoit un bail ou un permis.

3.2 Une convention d'arbitrage peut être intégrée au document principal qui constate l'opération immobilière ou dans un document distinct. Dans les deux cas, elle précise la portée de l'arbitrage et la procédure à suivre pour s'y soumettre, afin de régler un différend.

3.3 En plus de ce qui précède, les ministères peuvent conclure une convention d'arbitrage pour régler les différends qui se rapportent à toute autre question liée aux biens immobiliers, s'ils obtiennent au préalable l'accord :

  • du sous-ministre délégué de la Justice, Droit civil et Services législatifs, dans le cas des biens immobiliers situés au Québec, ou
  • du premier sous-ministre adjoint de la Justice, Services juridiques ministériels, Droit commercial et immobilier, lorsque les biens immobiliers sont situés ailleurs qu'au Québec.

3.4 Avant de négocier une convention d'arbitrage, les ministères doivent consulter les conseillers juridiques aux services juridiques ministériels du ministère de la Justice Canada ou aux bureaux régionaux de celui-ci. Ils doivent également les consulter avant de recourir à l'arbitrage en application d'une telle convention.

3.5 Les ministères devraient veiller à ce que les parties avec lesquelles ils négocient une convention d'arbitrage soient familiarisées avec les dispositions de la Loi sur l'arbitrage commercial et du Code d'arbitrage commercial, car sinon ces parties pourraient ignorer l'existence des restrictions que prévoit le Code en ce qui concerne le recours aux tribunaux.

3.6 Les ministères devraient disposer de fonds suffisants pour payer le montant qu'une sentence arbitrale les condamne à payer, de même que tous les frais accessoires. Lorsque cela est impossible, ils devraient discuter de la question au préalable avec le Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada.

4. Remarques

Le ministère de la Justice Canada fournit à ses services juridiques ministériels et à ses bureaux régionaux des lignes directrices supplémentaires pour aider les ministères à appliquer cette politique.

Les présentes lignes directrices s'appliquent immédiatement et visent tous les ministères qui s'occupent de la négociation d'opérations immobilières.


Annexe - Le Code d'arbitrage commercial (le Code)

Le Code renferme un ensemble de règles qui régissent le déroulement de l'arbitrage. Or, de nombreuses dispositions du Code emploient des expressions comme « sauf convention contraire des parties... » et « les parties sont libres de convenir... ». Les parties peuvent donc stipuler les modalités de leur choix dans la convention d'arbitrage.

Aux termes du Code, lorsqu'une partie intente une action devant un tribunal et que cette action se rapporte à une question visée par une convention d'arbitrage, le tribunal renvoie l'affaire à l'arbitrage, sauf s'il conclut que la convention est caduque, inopérante ou non susceptible d'exécution.

Le Code prévoit qu'une partie peut se pourvoir devant un tribunal à l'encontre d'une sentence arbitrale. Elle peut le faire uniquement en présentant une demande d'annulation dans les trois mois qui suivent le moment où elle reçoit communication de la sentence ou celui où le tribunal arbitral statue sur une demande de rectification de la sentence, et seulement si

  • elle prouve ce qui suit :
  • l'une des parties à la convention d'arbitrage était frappée d'une incapacité;
  • la convention n'est pas valide suivant le droit auquel les parties l'ont subordonnée ou, faute de précision à ce sujet, suivant les lois applicables au Canada;
  • elle n'a pas été dûment informée de la nomination d'un arbitre ou de la procédure arbitrale, ou elle était par ailleurs dans l'impossibilité de faire valoir ses droits;
  • la sentence arbitrale tranche des questions qui ne sont pas visées par le renvoi à l'arbitrage; toutefois, lorsqu'il est possible de distinguer les questions visées par le renvoi de celles qui ne le sont pas, la partie de la sentence qui porte sur des questions qui ne sont pas visées peut être annulée; ou
  • la composition du tribunal arbitral ou la procédure d'arbitrage n'était pas conforme à l'accord des parties;
  • ou le tribunal conclut ce qui suit :
  • la nature du différend exclut le recours à l'arbitrage, selon le droit applicable au Canada; ou
  • la sentence arbitrale est incompatible avec le droit public canadien.