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ARCHIVÉ - Politique du Conseil du Trésor sur l'aliénation des biens immobiliers excédentaires

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Politique du Conseil du Trésor sur l'aliénation des biens immobiliers excédentaires





Table des matières

1. Date d'entrée en vigueur

2. Introduction

3. Objectif de la politique

4. Énoncé de la politique

5. Processus d'aliénation

6. Application

7. Exigences de la politique

8. Produit de la vente ou du transfert

9. Délégation

10. Responsabilités

11. Surveillance

12. Références

13. Demandes de renseignements

Appendice A - Processus d'aliénation des biens immobiliers fédéraux

Appendice B - Éléments du processus d'aliénation stratégique




1. Date d'entrée en vigueur

La présente politique entre en vigueur le 1er juillet 2001.

2. Introduction

Lorsque le gouvernement fédéral détient des biens qui ne sont plus requis aux fins des programmes, l'aliénation de ces biens excédentaires par vente ou transfert est assujettie à l'un des deux processus suivants : le processus courant ou stratégique. Les deux processus ont été conçus en vue de l'optimisation du rendement pour l'ensemble des Canadiens et Canadiennes.

3. Objectif de la politique

La présente politique a pour objet d'établir un régime d'aliénation des biens excédentaires qui assure :

  1. l'efficience, l'équité, l'impartialité et la transparence des aliénations;
  2. la prise en considération des intérêts des collectivités et des autres ordres de gouvernement;
  3. le meilleur rendement possible pour le contribuable canadien;
  • la prise en considération de toutes les politiques gouvernementales pertinentes et des autres intérêts stratégiques du gouvernement.

Remarque : Pour l'interprétation de la présente politique au Québec, les biens immobiliers désignent les « immeubles » au sens du droit civil de la province de Québec et, par assimilation, tout droit du locataire relativement à l'immeuble.

4. Énoncé de la politique

La politique du gouvernement exige que les biens immobiliers dont les ministères n'ont plus besoin pour l'exécution de leurs programmes soient vendus ou transférés selon la valeur marchande.

5. Processus d'aliénation

Le processus d'aliénation des biens immobiliers fédéraux excédentaires est divisé en deux grandes catégories : le processus courant et le processus stratégique.

5.1 Processus courant

Les biens excédentaires assujettis à un processus courant d'aliénation sont généralement des biens, ou des portefeuilles de biens, de moindre valeur qui peuvent être facilement vendus sans un investissement substantiel. Ces biens sont habituellement vendus « dans l'état où ils sont » sur le marché public par le ministère qui en a la garde ou son mandataire (Travaux publics et Services gouvernementaux Canada ) ou une entreprise privée. Ces transactions signifient qu'il y a peu de possibilités d'accroître la valeur du bien avant la vente ou le transfert, et que le bien ne revêt pas d'intérêt stratégique.

5.2 Processus stratégique

Les biens assujettis à un processus stratégique d'aliénation sont des biens, ou des portefeuilles de biens, dont la valeur peut être accrue de manière significative, particulièrement délicats sur le plan politique, ou une combinaison de ces facteurs. En raison de la complexité entourant ces biens, ceux-ci peuvent faire l'objet d'efforts innovateurs dans le cadre d'une approche de gestion globale. Par conséquent, au Canada, il faut disposer de ces biens excédentaires en passant par le processus d'aliénation stratégique par l'entremise de la Société immobilière du Canada CLC limitée, qui agit comme agent d'aliénation du gouvernement.

6. Application

La politique s'applique aux ministères au sens où l'entend l'article 2 de la Loi sur la gestion des finances publiques, à moins que certaines lois ou certains règlements aient préséance ou s'ils en sont exempts pour une quelconque autre raison.

7. Exigences de la politique

Remarque  : Toutes les exigences de la politique s'appliquent aux deux catégories d'aliénation à moins d'avis contraire.Lorsque les exigences font l'objet de politiques distinctes et plus détaillées, un lien a été établi avec le site Web du Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada.

7.1 Les ministères doivent veiller à ce que les décisions relatives à l'aliénation soient fondées sur une analyse des programmes et sur une analyse économique qui tient entièrement compte des coûts et des avantages de l'aliénation.

7.2 Les ministères disposeront d'un bien immobilier conformément au principe du développement durable, et ils disposeront des immeubles fédéraux de manière à préserver leur caractère historique.

Nature de l'aliénation

7.3 De concert avec le Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada, les ministères détermineront les biens excédentaires au Canada qui devront être assujettis au processus d'aliénation stratégique et qui ainsi, devront être vendus à la CLC. Les biens excédentaires qui remplissent au moins une des conditions suivantes seront considérés comme pouvant être vendus éventuellement à la CLC :

  1. la taille ou valeur du bien, ou du portefeuille de biens, est assez importante pour nuire aux marchés locaux si son intégration n'est pas gérée comme il se doit;
  2. il est possible d'accroître de façon significative la valeur du bien, ou des biens d'un portefeuille (par exemple, au moyen d'une subdivision, d'un nouveau zonage, d'un investissement ou d'une opération de mise en valeur avant la vente), de manière à optimiser le rendement pour les Canadiens et les Canadiennes;
  3. si un partenariat avec un autre ordre de gouvernement, le secteur privé ou une autre partie constitue le meilleur mécanisme pour obtenir, soit la valeur inhérente du bien ou du portefeuille de biens donné, ou le meilleur résultat pour le gouvernement au-delà du rendement financier;
  4. s'il y a des questions délicates sur le plan politique y compris la possibilité d'un gain important pour un tiers plutôt qu'un gain exclusif pour le gouvernement.

7.4 Tous les autres biens excédentaires sont considérés comme courants et il faut en disposer selon le processus courant.

Vente ou transfert de biens fédéraux excédentaires

7.5 Les ministères veilleront à ce que le Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada et les autres parties ayant un intérêt soient mis au courant de leur intention de disposer des biens comme suit :

Processus courant

  1. Les biens immobiliers fédéraux qui sont mis en vente doivent d'abord être offerts simultanément aux ministères fédéraux qui ont la garde de biens, aux sociétés d'État mandataires et aux administrations provinciales et municipales. Ces organismes pourront acquérir ces biens immobiliers à des fins publiques sur une base prioritaire dans l'ordre indiqué ci-dessus. Cependant, lorsqu'il existe la possibilité pour l'acheteur prioritaire d'effectuer un rezonage et de revendre les biens immobiliers contre des profits, les actes de cession ou de transfert doivent inclure des clauses restrictives appropriées en réponse à cette éventualité.
  2. Dans la mesure du possible, les avis de biens immobiliers disponibles doivent être diffusés longtemps avant la date où l'acheteur pourra en assumer la possession. Des acheteurs prioritaires qui souhaitent faire l'acquisition de biens fédéraux à des fins publiques doivent approuver le transfert ou la cession, par écrit, dans les 120 jours qui suivent la date d'échéance précisée dans l'avis. La vente ou le transfert final doit se faire le plus rapidement possible après cela.
  3. Lorsque le ministère des Affaires indiennes et du Nord canadien souhaite faire l'acquisition de biens fédéraux sur une base prioritaire, aux fins de règlement de revendications territoriales globales des Autochtones, le ministère doit accepter le transfert de l'administration des biens immobiliers, par écrit, dans les 240 jours à compter de la date de l'avis de disponibilité. Le transfert définitif de l'administration doit se faire le plus rapidement possible après cela.

Processus stratégique

  1. Les biens assujettis au processus d'aliénation stratégique ne sont pas mis en vente ou transférés en priorité. Les ministères d'exécution de programmes, les sociétés d'État mandataires, et les autres ordres de gouvernement sont consultés pour déterminer tout intérêt qu'ils pourraient avoir dans le bien particulier, compte tenu de leurs enjeux ou programmes. Cette information est prise en considération à l'étape de l'« évaluation stratégique » dans le cadre du processus, tel que décrit à l'appendice B.
  2. Il faut déterminer les intérêts des organismes gouvernementaux le plus rapidement possible dans le cadre du processus. Une confirmation écrite de la nature et de l'étendue de l'intérêt doit être fournie dans les délais de 120 ou 240 jours indiqués plus haut.

7.6 Pour les biens excédentaires courants qui ne sont pas acquis par le détenteur d'un intérêt prioritaire, les ministères sont tenus de traiter de façon juste et équitable les acquéreurs publics qui achètent des biens immobiliers aliénés par le gouvernement.

7.7 Les droits miniers détenus en fief simple (propriété) ne peuvent être cédés à moins d'une autorisation de Ressources naturelles Canada (RNCan). Tous les droits conservés doivent être transférés à RNCan sans frais. Tous les processus d'aliénation de droits miniers doivent être effectués par l'entremise de RNCan.

7.8 Prix de vente ou de transfert

  1. Il incombe aux ministères de veiller à ce que le total de la contrepartie reçue par le gouvernement soit justifié par rapport à la valeur marchande du bien immobilier excédentaire. Les ministères doivent obtenir des évaluations ou des estimations indépendantes conformément aux politiques pertinentes.
  2. Pour les ventes proposées de biens excédentaires à la CLC, en plus de l'exigence selon laquelle il faut obtenir une évaluation indépendante, il incombe aux ministères d'obtenir de la CLC un plan d'affaires indiquant qu'elle peut accroître de manière significative la valeur du bien ou exposant de quelle manière elle réglera les autres questions stratégiques déterminées conjointement par le ministère qui en a la garde et par le Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada ou satisfaisant à ces deux conditions, selon le cas.
  3. Pour que la Couronne obtienne le meilleur rendement global possible, les ministères se fonderont sur les résultats de l'évaluation indépendante et le plan d'affaires de la CLC pour dresser l'analyse de rentabilisation qui servira de base à la décision, prise de concert avec le Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada, de vendre le bien à la CLC, de considérer l'aliénation comme étant de nature courante ou de prendre une autre mesure et pour fixer le prix de vente définitif d'un bien excédentaire ou d'un portefeuille de biens.

8. Produit de la vente ou du transfert

Le produit de la vente ou du transfert doit être versé au Trésor. Dans le cas d'une vente à la CLC, la Société émet au nom du receveur général du Canada un billet à ordre non productif d'intérêts propre à un projet donné, en remplacement d'un paiement en espèces au moment de la vente. Ce billet est inscrit dans les comptes clients du gouvernement conformément aux pratiques et à la politique financière établies, et les remboursements de billets sont versés au Trésor.

Le Conseil du Trésor a autorisé le partage de la totalité du produit net de la vente ou du transfert. Les ministères auront accès à leur part du produit de la vente ou du transfert des biens excédentaires au moyen du processus établi dans la mise à jour annuelle des niveaux de référence (MJANR). Pour avoir accès au produit, les ministères doivent se doter d'un cadre d'investissement stratégique approuvé par le Conseil du Trésor (p. ex., un plan d'investissement à long terme) et investir le produit dans des biens immobiliers. De plus, les ministères doivent satisfaire aux exigences de rapport au Répertoire des biens immobiliers fédéraux. Il est possible de demander un report de ces fonds et l'examen d'une telle demande tiendra compte des contraintes de capacité financière.

9. Délégation

Les niveaux de délégation ministériels varient en fonction des aliénations courantes et stratégiques, tel qu'indiqué dans la Politique sur les procédures et autorisations de transfert de biens immobiliers.

10. Responsabilités

Le Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada (le Secrétariat), au nom du Conseil du Trésor, assure le leadership et la coordination nécessaires pour que l'aliénation des biens immobiliers excédentaires se fasse en conformité avec la présente politique. Le Secrétariat élabore également des politiques liées à ces questions et surveille les indicateurs de rendement du processus d'aliénation.

Les ministères ayant la garde de biens sont les ministères qui administrent des biens immobiliers qui leur permettent d'exécuter leurs programmes. Il leur incombe de dresser et d'appliquer des plans stratégiques établissant un lien entre leurs biens immobiliers et l'exécution de leurs programmes. Ces ministères sont tenus d'établir si un bien donné est excédentaire par rapport aux besoins de leurs programmes, et le cas échéant, doivent s'en défaire en le vendant ou en le cédant. Ils sont tenus de prendre toutes les mesures d'aliénation nécessaires et de rendre compte de ces actions, y compris de celle consistant à effectuer l'analyse de rentabilisation visant à établir s'ils devraient se départir d'un bien à titre d'aliénation courante ou stratégique, s'ils peuvent s'en charger eux-mêmes ou s'ils devraient faire appel à un agent.

Le ministère de la Justice Canada veille à ce que tous les aspects juridiques de la transaction de toute aliénation proposée d'un bien immobilier, tels que définis dans le cadre de l'examen effectué selon le principe de la diligence raisonnable, aient été accomplis correctement. De plus, le ministère de la Justice Canada est responsable de la préparation de tous les documents de transfert nécessaires, y compris du règlement et de l'approbation de la forme et du libellé juridique de ces documents.

Travaux publics et Services gouvernementaux Canada, en plus de son rôle de gardien, agit comme organisation de services communs offrant une variété de services immobiliers aux ministères, y compris l'aliénation, au Canada, de biens « dans l'état où ils sont ».

La Société immobilière du Canada CLC limitée est la filiale immobilière de la Société immobilière du Canada limitée, une société d'État non mandataire chargée par le Cabinet en 1995 de gérer l'aliénation de biens immobiliers précis au Canada au nom du gouvernement. L'un des objectifs fondamentaux de la Société est de veiller à l'aliénation ordonnée et commerciale de certains biens excédentaires (biens stratégiques) de manière à obtenir le meilleur rendement possible pour le contribuable canadien.

La Commission de la capitale nationale (CCN) exerce des responsabilités réglementaires relatives aux biens immobiliers dans la région de la capitale nationale (RCN), y compris l'approbation de toutes les ventes et transferts de terrains fédéraux sur le territoire de la RCN et l'approbation des plans de développement ou d'utilisation des terrains. Il incombe également à la CCN de définir la masse des terrains d'intérêt national (MTIN) - les terrains essentiels à la fonction et au cachet de la RCN qui doivent être conservés pour les générations à venir.

Ressources naturelles Canada confère, gère, transfère et enregistre les droits miniers que détient le gouvernement fédéral dans les provinces et les droits d'exploitation de pétrole et de gaz dans les régions pionnières non couvertes par des conseils régionaux et joue par conséquent un rôle dans l'aliénation des biens immobiliers quand des droits miniers font partie de la « propriété » fédérale du terrain.

Le ministère des Affaires étrangères et du Commerce international (MAECI) a la garde de biens immobiliers fédéraux utilisés à des fins diplomatiques et consulaires à l'extérieur du Canada. Pour les autres besoins immobiliers, le MAECI peut, à sa convenance, agir comme gardien ou fournir des services immobiliers, y compris d'aliénation, à la demande de ministères.

11. Surveillance

Le Secrétariat établira le degré d'efficacité de cette politique, son application dans les ministères, et décidera si elle doit être révisée. À cette fin, le Secrétariat communiquera régulièrement avec le comité de travail, les ministères incluant le Conseil du Trésor sur les biens immobiliers, effectuera des examens urbains/régionaux de la gestion des biens immobiliers et examinera un cadre d'investissement stratégique (Plan d'immobilisation à long terme) des ministères ainsi que les vérifications et examens réalisés par les ministères ou par le vérificateur général du Canada.

Un examen officiel sera effectué dans les trois ans qui suivent la publication de cette politique. Le Guide de surveillance du Conseil du Trésor sur la gestion des biens immobiliers contient des renseignements pouvant aider les ministères à contrôler et à évaluer la façon dont ils mettent en oeuvre la politique.

12. Références

12.1 Autorisation

Cette politique est émise aux termes de la Loi sur la gestion des finances publiques, paragraphes 7(1), 9(1.1) et 9(2) et de la Loi sur les immeubles fédéraux et les biens réels fédéraux, paragraphe 16(4).

12.2 Publications du Conseil du Trésor

Guide de surveillance du Conseil du Trésor sur la gestion des biens immobiliers

Lexique du Conseil du Trésor sur les biens immobiliers

Politique sur les services communs du Conseil du Trésor

13. Demandes de renseignements

Veuillez vous adresser à l'administration centrale de votre ministère pour toute question concernant la présente politique. Pour l'interprétation de la politique, l'administration centrale doit contacter :

Direction de la politique des biens immobiliers et du matériel
Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada
140, rue O'Connor
Ottawa ON
K1A 0G5
Téléphone : (613) 941-7173
Télécopieur : (613) 957-2405

Courriel : dpbim@tbs-sct.gc.ca


Appendice A - Processus d'aliénation des biens immobiliers fédéraux

graphique Régime d'aliénation des biens immobiliers fédéraux processus et points de décision

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NB 1 Le gardien doit obtenir du ministère de la Justice Canada une description claire de toute question juridique importante liée au titre avant de passer à la prochaine étape.

NB 2 Voir la politique sur les transferts transparents et équitables. (Appendice C - Évaluations et estimations).

NB 3 Accès pour le ministère qui a la garde aux recettes par l'intermédiaire du MJANR lié au cadre d'investissement stratégique approuvé par le Conseil du Trésor.


Appendice B - Éléments du processus d'aliénation stratégique

Le processus d'aliénation stratégique couvre la période qui s'étend du moment où le ministère qui en a la garde déclare que le bien n'est ou ne sera plus requis aux fins du programme, jusqu'au moment du transfert ou de la vente, en prévoyant que la vente soit effectuée à la société d'aliénation du gouvernement, soit la Société immobilière du Canada CLC limitée (CLC). Le processus comprend habituellement deux étapes de manière à pouvoir gérer les principaux facteurs de risque liés au projet.

Les activités de la première étape sont menées par le ministère qui a la garde, après consultation des parties prenantes, et elles incluent la préparation d'une évaluation stratégique qui :

  • inclut les résultats d'études juridiques (y compris les droits et les titres autochtones) et d'analyses techniques, telles des études environnementales;
  • détermine et évalue brièvement les intérêts de toutes les parties prenantes fédérales et non fédérales, y compris les Premières nations;
  • détermine la politique du gouvernement fédéral et d'autres aspects stratégiques comme des revendications territoriales globales et particulières, des questions environnementales ou de patrimoine;
  • comporte une évaluation des risques au sujet de l'intégrité du programme appuyé par le bien;
  • prévoit un plan pour l'évacuation graduelle du site par le ministère et l'utilisation provisoire en attendant la vente ou le transfert définitif;
  • décrit, le cas échéant, les intérêts des gouvernements provinciaux et municipaux quant au bien et son utilisation future;
  • établit le rendement financier éventuel à l'aliénation - valeur de base fondée sur les résultats de l'évaluation indépendante par une tierce partie et les coûts de préparation en prévision de l'aliénation, et précise les stratégies de gestion des cas lorsqu'on prévoit que le coût va dépasser le rendement.

La première phase comprend aussi la nomination d'un porte-parole fédéral pour les projets à grande visibilité et l'élaboration d'une stratégie ou d'un plan de communication pour répondre aux questions et aux préoccupations, selon le cas.

Toujours durant la première phase, la CLC doit produire un plan d'affaires qui fait état de sa capacité d'« accroître la valeur » de manière significative et/ou de satisfaire à d'autres exigences de politiques sociales ou économiques et des avantages afférents dont peuvent bénéficier les Canadiens. Parmi les éléments à inclure, mentionnons :

  • une description de l'environnement de l'entreprise (le macroenvironnement, les possibilités et les menaces);
  • la capacité qu'a la CLC de profiter pleinement de l'occasion et la mise en relief des motifs incitant à le faire;
  • une description de l'investissement projeté (par exemple : modification du zonage, mesure environnementale correctrice, prestation d'une infrastructure, subdivision de lots) et une estimation de la valeur accrue;
  • les répercussions de la stratégie gouvernementale relative à l'aliénation dont l'évaluation indépendante n'a pas tenu compte;
  • des plans d'urgence/de gestion des risques.

De plus, durant la première phase, le ministère ayant la garde devrait effectuer une analyse complète des enjeux et définir les options définitives.

Il devrait aussi élaborer une stratégie d'aliénation et formuler une recommandation demandant l'approbation de la stratégie d'aliénation à l'autorité appropriée. Pour les ventes à la CLC, le document doit également préciser les principes du développement futur, selon le cas, et faire état de l'imposition de conditions/limites au plan de réaménagement proposé, s'il y a lieu.

Une fois que la vente est approuvée, les ministères qui ont la garde doivent adopter des stratégies pour le retrait ou l'utilisation provisoire des biens et prendre les dispositions nécessaires pour que le ministère de la Justice Canada conclut la transaction de manière opportune.

Les ministères qui en avaient la garde surveilleront les recettes provenant de la vente du bien immobilier et chercheront à en obtenir une partie dans le cadre des modalités de partage des recettes dans le contexte de la mise à jour annuelle des niveaux de référence en matière de gestion des dépenses.

Durant la deuxième étape, une fois qu'une vente à la CLC est approuvée, la Société entreprendra le processus en bonne et due forme qui lui permettra d'obtenir les approbations de planification requises pour l'exécution du plan d'affaires lié au bien ou au portefeuille de biens.